Nutzungsdauergutachten: Mehr AfA durch realistische Restnutzungsdauer
Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus kauft, denkt häufig zuerst an Kaufpreis, Mieteinnahmen und Finanzierung. Ein wichtiger steuerlicher Hebel wird dabei oft unterschätzt: die Abschreibung, kurz AfA.
Grundsätzlich wird bei Wohngebäuden häufig mit einer linearen AfA von 2 % gerechnet. Das bedeutet: Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird steuerlich über 50 Jahre abgeschrieben. Doch nicht jedes Gebäude hat tatsächlich noch eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren. Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern, bei teilmodernisierten Objekten oder bei erkennbarem Instandhaltungsbedarf kann die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein.
In solchen Fällen kann ein qualifiziertes Nutzungsdauergutachten helfen. Wird durch einen Gutachter nachvollziehbar festgestellt, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer beispielsweise nur noch 20 Jahre beträgt, kann die jährliche AfA entsprechend höher ausfallen.
Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche wird für 1.800.000 € gekauft. Der Gebäudeanteil beträgt 70 %, also 1.260.000 €.
Bei der regulären AfA von 2 % ergibt sich:
1.260.000 € × 2 % = 25.200 € AfA pro Jahr
Wird durch ein Gutachten eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 20 Jahren festgestellt, entspricht dies einer AfA von 5 %:
1.260.000 € × 5 % = 63.000 € AfA pro Jahr
Der Unterschied beträgt:
63.000 € – 25.200 € = 37.800 € zusätzliche AfA pro Jahr
Diese zusätzliche Abschreibung kann die steuerliche Belastung aus den Mieteinnahmen deutlich reduzieren und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition verbessern.
Worauf kommt es beim Gutachten an?
Ein Nutzungsdauergutachten sollte nicht am Schreibtisch entstehen. Erforderlich ist eine fachkundige Innen- und Außenbesichtigung des Gebäudes. Dabei werden die wesentlichen Eigenschaften der Immobilie aufgenommen, insbesondere Baujahr, Modernisierungszeitpunkte, Zustand und Qualität der einzelnen Bauteile und Gewerke.
Dazu gehören unter anderem:
- Dach
- Fassade
- Fenster
- Leitungen
- Heizung
- Bäder
- Innenausbau
- Keller
- Treppenhaus
- Allgemeine Gebäudesubstanz
Erst aus dieser Gesamtschau lässt sich eine belastbare Einschätzung der tatsächlichen Restnutzungsdauer ableiten.
Wichtig ist außerdem die Qualifikation des Gutachters. Aus unserer Sicht sollte das Gutachten durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt werden. Das schafft eine nachvollziehbare und fachlich belastbare Grundlage für die steuerliche Verwendung.
Fazit
Ein Nutzungsdauergutachten kann für Eigentümer und Investoren von vermieteten Immobilien ein erheblicher steuerlicher Vorteil sein. Entscheidend ist jedoch, dass die kürzere Restnutzungsdauer nicht pauschal behauptet, sondern fachlich sauber hergeleitet und dokumentiert wird.
Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern lohnt sich daher die Prüfung, ob die tatsächliche Nutzungsdauer unter der gesetzlichen Regelannahme liegt. So kann aus einer seriösen Bewertung ein spürbarer wirtschaftlicher Vorteil entstehen.