In vielen Regionen Deutschlands, wie z.B. hier bei uns im Rheinland, sind die real am Markt erzielbaren Preise für Immobilien in den letzten 10 Jahren teilweise drastisch gestiegen. Ein Reihenhaus in normaler Lage von Köln bringt beim Verkauf regelmäßig über 500.0000 €. Mehrfamilienhäuser in halbwegs ordentlichen Wohnlagen werden meist für das 20-25-fache der Jahresrohmiete gehandelt und somit wird nicht in wenigen Fällen die Million beim Verkaufspreis überstiegen.

Daher sollten besonders die Eigentümer von Immobilien möglichst frühzeitig ihren Nachlass planen, um sich

gegen hohe und ggf. nicht leistbare, aber vermeidbare Erbschaftssteuern abzusichern, aber auch, um ungewolltes Vererben an den Staat, ungewünschte Erbfolgen, Streit unter den Erben, Zwangsversteigerung, unerwartete Ansprüche, z.B. durch soziale Träger, zu vermeiden.

Noch viel wichtiger erscheint jedoch die Betrachtung der persönlichen Situation des Immobilieneigentümers sowie seines Lebenspartners bis zum Tod. So ist die selbstgenutzte Immobilie erst einmal totes Kapital, abgesehen von den eingesparten Fremdmietkosten. Im Alter könnten Situationen eintreten, in welchen es erforderlich werden könnte, dieses tote Kapital anzuzapfen. Es ist also wichtig, sich intensiv mit folgenden Fragestellungen zu beschäftigen:

 Wo werde(n) ich/wir bis zum Tod wohnen? 

Was passiert, wenn ich/wir pflegebedürftig werde(n) oder nicht mehr alleine leben kann/können? 
 Wie sichere ich meine Liquidität im Alter, besonders wenn außergewöhnliche Kosten, wie  z.B. Pflegekosten anfallen? 

Wie sichere ich mich gegen den immer größer werdenden Pflegenotstand ab?

Ab einem gewissen Alter ist es also wichtig, sich konkrete Gedanken zu machen, wie man die wichtigen Fragen des Lebensabend regeln möchte bzw. regeln kann. 

Es gilt, das vorhandene Immobilienvermögen sinnvoll für einen hohen Lebenskomfort und eine optimale gesundheitliche Versorgung bis zum Tode nutzen zu können, und zusätzlich den Nachlass vernünftig zu gestalten.

Vor verbindlichen Schritten, auch vor etwaigen ersten Gesprächen mit den Erben, empfiehlt es sich jedoch, zunächst fachlichen Rat (Anwalt, Steuerberater, Notar) einzuholen. Denn sehr oft ist nämlich das „Gewollte“ rechtlich entweder gar nicht umsetzbar oder aber mit Risiken verbunden, die man selbst vorerst gar nicht überblicken kann.

Folgende Vorüberlegungen sollten dabei gemacht werden.

Welche Vermögensgegenstände sind überhaupt vorhanden, welchen Wert haben diese und wie sind die heutigen Eigentumsverhältnisse?

Gibt es ggf. bereits Zusagen an die Erben, vielleicht auch aus der vorherigen Generation, die man berücksichtigten muss/möchte?

Gibt es gesetzliche Erben?

Wenn es keine gesetzlichen Erben gibt, möchte man dann sein Vermögen dem Staat überlassen oder gibt es z.B. gemeinnützige Institutionen oder auch Vereine, Personen die man mit dem eigenen Erbe bedenken möchte?

 
Könnte die aktuelle Nachlassregelung zu größeren wirtschaftlichen Nachteilen der Erben führen, z.B. hohe, nicht tragbare Steuerlast, Pfändung, Zugriff durch soziale Institutionen?

Führt die aktuelle Nachlassregelung zu unerwünschtem Streit unter den Erben?

Ist die aktuelle Nachlassregelung gerecht bzw. erscheint es dem Erblasser gerecht?

Wie sollen die Vermögensgegenstände aufgeteilt werden?

Wie sichere ich mich, ggf. auch meinen Partner, ausreichend bis zum Tod ab, z.B. wenn hohe Kosten für den seniorengerechten Umbau, den Kauf einer seniorengerechten Wohnung oder der Umzug in ein Senioren- oder Pflegeheim erforderlich werden?

Wie verhindere ich, dass unser gesamtes Vermögen für eine kostspielige Pflege aufgezehrt wird, und wir unseren Kindern nichts mehr vermachen können?

Bei allen Überlegungen sollte auch einbezogen werden, dass sich die eigene Sichtweise ändern könnte, mit oder ohne Zutun der Erben, dass sich die persönliche Situation oder aber auch die Situation der Erben verändern könnte. Daher kann es sinnvoll sein, bei komplexen Bestimmungen und Verfügungen, entsprechende Notizen anzufertigen, damit man selbst oder die Vertrauensperson auch noch Jahrzehnte nach den Verfügungen nachvollziehen kann, was die Beweggründe, Gedanken und vor allem Ziele seinerzeit waren.

Im Ergebnis muss man wohl sagen, dass es für diese Fragestellungen keinen Standardansatz geben wird. Bestimmte Konstellationen sollten und können jedoch vermieden werden.

Wer z.B. keine Erben (mehr) hat, vererbt sein Vermögen automatisch dem Staat, wenn er nichts geregelt hat. In einem privaten Testament, welches allerdings gewissen Formvorschriften entsprechen muss, könnte man z.B. ganz oder teilweise, gemeinnützige Einrichtungen, die oft auch von der Erbschaftssteuer befreit sind, einsetzen. Man könnte auch (zusätzlich) einen Verein oder bedürftige Personen aus dem persönlichen Umfeld bedenken.

Wenn es mehrere Erben gibt, sich also eine Erbengemeinschaft bildet, kommt es nicht selten zu Unstimmigkeiten über die Verwendung der Immobilien. Daher sind viele Immobilieneigentümer bemüht, die Immobilien zuvor rechtlich aufzuteilen, z.B. bei Mehrfamilienhäusern zuvor eine Teilung in Eigentumswohnungen durchzuführen.

Wenn der Erblasser z.B. eine Erbfolge oder eine bestimmte Verwendung/Behandlung bzw. eine Verteilung von Vermögensgegenständen bestimmen möchte, die u.U. auch von den gesetzlichen Regelungen abweichen, muss dies dann auch in einem Testament oder in einem Erbvertrag, welcher allerdings notariell beglaubigt werden muss, erfolgen. Allerdings wird allgemein empfohlen, auch ein privates Testament in einem solchen Fall nur durch fachliche Beratung auszugestalten, um sicher zu stellen, dass die getroffenen Verfügungen rechtlich überhaupt möglich sind.

Ist beispielsweise einer der Erben in einer wirtschaftlichen Schieflage, oder aber führt die Erbschaft zum Wegfall von zwingend benötigten sozialen Leistungen, kann es sinnvoll sein, einen solchen Erben zu enterben, insbesondere auch, um die Handlungsfähigkeit der restlichen Erbengemeinschaft nicht in Gefahr zu bringen. Dies erfolgt oft sogar in Abstimmung und Einvernehmen mit diesem Erben.

Zudem sollten nicht eingetragene Lebensgemeinschaften sowie Patchwork-Familien ihren Status beim Todesfall überprüfen.

Ein oft vernachlässigter Aspekt ist es, die Versorgung der Erben zu prüfen. Tritt also z.B. ein unerwartet früher Todesfall ein, verändert sich ggf. die Versorgungslage erheblich. Es gilt also sicherzustellen, ob alle Maßnahmen ergriffen worden sind, um die Versorgung der Erben bzw. Familienangehörigen abzusichern. Hierzu sollte man sich die verschiedenen denkbaren Szenarien skizzieren und die Folgen abschätzen, ggf. durch Heranziehen einer fachlichen Beratung.

Weil es im Regelfall der größte Vermögenswert ist, soll der Betrachtung des Immobilienbesitzes nachfolgend besondere Aufmerksamkeit zukommen.

Wie eingangs skizziert, wird aus „Oma ihr klein Häuschen“ nicht selten ein Fall für den Fiskus in Form empfindlicher Erbschaftsteuerforderungen, z.B. wenn ein nicht so naher Verwandter als Erbe bedacht wird.

Ärgerlich sind diese Steuern, wenn sie vermeidbar gewesen wären. Hierzu sollten sie zwingend den Rat eines Steuerberaters in Anspruch nehmen, nachdem sie die Vermögenswerte beziffert haben. Wie viel eine Immobilie wert ist, sollte durch einen unabhängigen und ausreichend qualifizierten Sachverständigen ermittelt werden. Die ausreichende Qualifikation kann bei zertifizierten bzw. öffentlich vereidigten Sachverständigen unterstellt werden. 

Wenn dann bekannt ist, welche Vermögenswerte zu verteilen sind, kann der Steuerberater/die Steuerberaterin beurteilen, ob überhaupt Gefahr besteht, dass auf die Erben empfindliche Steuerlasten zukommen. Derzeit betragen die Freibeträge für Lebenspartner 500.000 €, für Kinder 400.000 €, für Enkel 200.000 € und 100.000 € z.B. für Urenkel, Eltern, Großeltern. Für das sogenannte Familienheim gibt es zudem eine Sonderregelung. Wenn dieses durch den Partner oder eines der Kinder mindestens 10 Jahre nach dem Tod weiter bewohnt wird, entfällt die Anrechnung auf den Freibetrag. Sofern die Wohnfläche des Familienheims größer als 200 qm ist, erfolgt jedoch eine anteilige Berücksichtigung des Teils, der die 200 qm überschreitet.

Viele Grundbesitzer überlegen, aus steuerlichen, oder aber auch aus Gründen der Verantwortung, die Bewirtschaftung ihrer Immobilien noch zu Lebzeiten ganz oder teilweise auf die Erben zu übertragen. So können, je nach Fall, die genannten Freibeträge ggf. mehrfach genutzt werden, wenn nach der Schenkung mindestens zehn Jahre vergangen sind. Nach dieser Zeit könnte später im Übrigen auch kein Zugriff mehr auf die verschenkte Immobilie durch das Sozialamt erfolgen, für den etwaigen Ausgleich von Pflegekosten des Erblassers.

In welchen Fällen eine Schenkung/Übertragung sinnvoll ist und in welchen Fällen klar davon abzuraten ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Oft werden größere, nicht selbst genutzte Immobilien an die Erben verschenkt und ein sogenanntes Nießbrauchrecht zuvor in das Grundbuch eingetragen, damit der Erblasser zu Lebzeiten noch in Genuss der Mieterträge kommt. Eine Schenkung kann auch durch ein Rücknahmerecht eingeschränkt werden. Bei dem selbstgenutzten Familienheim wird die Schenkung oft an eine Gegenleistung, z.B. eine Pflegeverpflichtung oder eine Rentenzahlung zugunsten des Erblassers, verknüpft. Diese Gegenleistungen/Belastungen reduzieren natürlich den Wert der Immobilie, was dann wiederum einen positiven Einfluss auf die Schenkungssteuer bzw. den anzurechnenden Freibetrag haben kann. 

In vielen Fällen möchte jedoch die ältere Generation absichern, dass auch noch zu Lebzeiten aus der Immobilie Geld entnommen werden kann, z.B. um noch offene Verbindlichkeiten (z.B. Hypotheken) auszugleichen, bzw. allgemein das oft sehr teure Leben im Alter abzusichern. Wenn das Familienheim erst mal verschenkt und übertragen ist, ist dieses nicht so einfach möglich. Wenn dann zudem die Kinder kein Interesse an einer späteren Nutzung der Immobilie haben, bzw. keine Erben vorhanden sind, wird zunehmend der „Verkauf auf Leibrentenbasis“ interessant. 

Es wird dann ein  Käufer gesucht, welcher den unabhängig ermittelten Verkehrswert verrentet. Dabei erhält der Verkäufer wahlweise eine größere Einmalzahlung zu Beginn (z.B. als Reserve für den seniorengerechten Umbau des Familienheims oder den Umzug in eine seniorengerechte Mietwohnung), meist aber ein lebenslanges Wohnrecht (ggf. ein Nießbrauchrecht, damit dieser auch vermieten kann) sowie eine fest vereinbarte Leibrente (meist monatlich ausgezahlt). Nach Auszug des Verkäufers (z.B. in ein(e) Seniorenwohnung/-heim) kann der neue Eigentümer die Immobilie selbst vollständig nutzen oder vermieten, es fällt somit sein Nachteil des entgangenen Mietwertes weg. Hierdurch erhöht sich dann die Leibrente für den Verkäufer entsprechend. Die dann zu zahlende Miete für ein(e) Seniorenwohnung/heim lässt sich dann besser aufbringen. Grundsätzlich obliegen die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten von Beginn an dem Käufer, die laufenden Betriebskosten dagegen dem bisherigen Eigentümer und Nutzer der Immobilie. Solche Leibrentenvereinbarungen lassen sich tatsächlich sehr individuell ausgestalten, um die Interessen aller Beteiligten optimal zu berücksichtigen.

Die Nachfrage nach solchen Leibrentenobjekten nimmt merklich zu, da es in vielen Teilmärkten zu wenige Immobilien gibt, die zu einem marktgerechten Preis angeboten werden. Das bedeutet, dass potenzielle Interessenten geneigt sind, vergleichsweise gute Konditionen anzubieten. 

Behalten und Vererben, Übertragen oder Verkaufen, ggf. auf Rentenbasis? Diese Entscheidung hängt von sehr vielen Faktoren ab, die vom Erblasser auch nicht immer beeinflusst, und vor allem vorhergesagt, werden können. 

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„Altersgerechter Umbau oder Umzug in eine barrierefreie Wohnung?“
 
Ist Ihre aktuelle Wohnsituation zukunftsfähig?

Königswinter, 27.11.2015. Wer selbstbestimmt bis ins hohe Alter wohnen möchte, der sollte sich frühzeitig über die ideale zukunftsorientierte Wohnform Gedanken machen. Kann ich mir das Älterwerden in den eigenen vier Wänden vorstellen und ist das wirtschaftlich tragbar? Was, wenn die offensichtliche Antwort Nein lautet? Der geprüfte ImmoBarrierefrei-Experte® Till Herrmann aus Königswinter gibt Tipps, wie Sie mit dieser Thematik umgehen sollten.

Laut einer Umfrage der Immowelt AG, dem Betreiber eines der größten deutschen Immobilienportale, planen zwei Drittel der Befragten im Alter umzuziehen. Für Immobilienexperte Till Herrmann ist das ein klares Indiz dafür, dass die meisten Menschen Ihre eigene Immobilie für nicht zukunftsfähig erachten. „Sind die Kinder mal aus dem Haus ist der Platzbedarf einfach zu groß. Hinzu kommen Treppen, die vielleicht zukünftig ein unüberwindbares Hindernis darstellen werden oder schmale Flure, enge Türen oder veraltete Badzimmerausstattungen mit schwer zugänglicher Dusche und Wanne.“, weiß er aus vielen Gesprächen mit Eigentümern zu berichten, die auf der Suche nach barrierefreiem Wohnraum sind. 

Till Herrmann kennt aber auch die andere Sichtweise auf das Älterwerden: die soziale und emotionale Bindung ans Zuhause. „Ich erlebe häufig dieses Spannungsfeld – einerseits zu wissen, dass es so nicht mehr geht, anderseits aber gar nicht ausziehen zu wollen. Seien es die Nachbarn oder die Freunde oder auch die vielen schönen Erinnerungen, die man mit dem Haus oder der Wohnung verbindet.“ 

Barrierefrei-Analyse und Fördermöglichkeiten

Till Herrmann warnt davor, die Entscheidung Umbau oder Umzug vorschnell zu treffen. Bevor man eine solch grundlegende Entscheidung für sein weiteres Leben trifft, sollte die Situation genau analysiert werden. Als ausgebildeter Experte für Barrierefreiheit bietet er/sie nach solchen Gesprächen eine erste Barrierefrei-Analyse an. Dabei wird die aktuelle Wohnsituation im ersten Schritt auf Umbaufähigkeit geprüft. Anschließend werden die Umbaukosten grob überschlagen. „Viele Eigentümer lehnen eine solche Analyse zunächst ab, da Sie glauben, die Kosten für einen eventuellen Umbau nicht stemmen zu können“, berichtet Till Herrmann über die anfängliche Skepsis. Als ImmoBarrierefrei-Expert® kennt er sich aber nicht nur bestens mit baulichen Fragen zur Barrierefreiheit aus, sondern kennt auch die vielfältigen Fördermöglichkeiten, die einen solchen Umbau sehr häufig ohne große Eigenbelastung realisierbar machen. 

Nachfrage größer als Angebot

Gegen den vorschnellen Umzug spricht auch die Tatsache, dass die Nachfrage nach barrierefreien Objekten derzeit viel größer als das Angebot ist. Daher schätzt Till Herrmann die Chancen, auf dem Privatmarkt ein geeignetes Objekt zu finden, nicht besonders hoch ein.

Mangelnde Kenntnis und fehlende Phantasie 

Nur weil eine Immobilie derzeit nicht barrierefrei ist, heißt nicht, dass sie es für immer bleiben muss. „Viele Suchende geben auf, da sie ausschließlich nach barrierefreien Immobilien Ausschau halten. Der geförderte Umbau ist ja nicht nur für den Bewohner, sondern auch für den zukünftigen Hausherrn, den Käufer möglich.“, so Till Herrmann. Wenn Lage, Größe, der Zuschnitt des Objektes passen und der geforderte Preis dem aktuellen Marktwert entspricht, dann kann auch aus einem nicht barrierefreien Objekt nach fundierter Analyse oftmals die barrierefreie und zukunftsfähige Traumimmobilie werden. Till Herrmann bietet ImmoBarrierefrei-Analysen Bewohnern, Verkäufern und Käufern gleichermaßen an. 

Auch Privatverkäufern, die ihre Preisvorstellungen nicht am Markt realisieren können, rät Till Herrmann zur ImmoBarrierefrei-Analyse. „Mit einem durchdachten Umbaukonzept steigern Sie die Attraktivität Ihres Verkaufsobjektes und sprechen einen viel größeren Interessentenkreis an.“

Barrierefrei-Beratung erfordert Experten-Wissen

Till Herrmann ist seit 2004 Jahren in Königswinter als professionelle/r Immobilienmakler/in tätig. In Sachen Barrierefreiheit hat er/sie sich an der renommierten SPRENGNETTER Akademie ausbilden lassen und dort die Prüfung zum/zur ImmoBarrierefrei-Experten® abgelegt. In der Region Bonn/Rhein-Sieg ist er/sie der/die einzige Immobilienmakler/in der/die diesen Titel führen darf und umfangreiche ImmoBarrierefrei-Analysen durchführt.

Der abschließende Experten-Tipp von Till Herrmann: „Ich kann nur jedem raten, sich frühzeitig und intensiv mit der Zukunftsfähigkeit der eigenen Immobilie auseinander zu setzten und nicht aus Unwissenheit oder mangelnder Phantasie vorschnell eine gravierende Lebensentscheidung zu treffen.“

Barrierefreies Wohnen

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Beratung spontan (wenn das Büro besetzt ist) oder nach vorheriger Terminanmeldung unter 

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Autor: Till Herrmann, zertifizierter Immobiliensachverständiger und geprüfter Immo-Barrierefrei-Experte
(Sprengnetter Akademie)
02.10.2018, Königswinter
PDF-Download dieses Artikels: Hier !

Wenn die Kinder erstmal aus dem Haus sind, fällt vielen Eigenheimbesitzern
auf, dass sie viel zu viel Platz haben. In den ersten Jahren erfreuen sich wohl die meisten über den plötzlichen Zuwachs an Platz und Raum sowie die neuen Entfaltungsfreiheiten. Endlich kann man seine Hobbys voll und ganz ausleben und sich z.B. das lang ersehnte Eisenbahnzimmer oder das kreative Maleratelier einrichten.
Einige Jahre später wird es dann für viele Eigentümer immer beschwerlicher, das große Haus und vor allem den großen Garten zu pflegen. Die Kinder haben vielleicht schon eigene Familien gegründet und Eigenheime bezogen und kommen nur gelegentlich zu Besuch.
In keinem Fall möchte man die letzte Zeit des Lebens in einem Haus verbringen, in dem die Wege zu lang sind, die Stufen zu viel, der Garten nicht mehr zu bewältigen und vor allem die Risiken zu Stürzen und sich zu verletzen, zu groß sind. Irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem einem alles über den Kopf wächst, man sich dies oft auch nicht selber wirklich eingestehen möchte oder aber zu bequem oder auch zu ängstlich ist, über Veränderungen nachzudenken. Oft werden solche Situationen auch dadurch ausgelöst, dass sich der Gesundheitszustand kurzfristig verschlechtert und der Partner bzw. das Familienumfeld, wenn es diese überhaupt noch gibt, hoffnungslos überfordert sind. Wo ist dann der Plan B? Nicht selten fehlt dieser Plan. Man ist dann gezwungen, sich irgendwie zu behelfen. Es beginnt eine Zeit der Kompromisse und der Sorgen. Oft dauert diese Zeit jahrzehntelang an. Am Ende blicken die Familienangehörigen dann auf ein schwere Zeit mit vielen unnötigen Umständen und Anstrengungen zurück und vor allem blicken sie meist auf eine Immobilie, die nicht mehr das ist, was sie einmal war. 

Es ist also unumgänglich, sich rechtzeitig Gedanken zu machen und es gilt, den rechtzeitigen „Absprung“ nicht zu verpassen.
Die Zeiten, in denen die einzige Alternative zum Verbleib in den eigenen 4 Wänden die „Abschiebung ins Altersheim“ ist, sind vorbei. Heute gibt es zahlreiche gute Lösungsansätze, die in diesem Artikel
analysiert werden.
Es erscheint sinnvoll, eine konkrete Planung zu machen, die auf eigene persönliche Wünsche und Bedürfnisse und vor allem Möglichkeiten ausgerichtet ist.
Die selbstgenutzte Immobilie ist in den meisten Fällen der größte Vermögenswert, den man in seinem Leben geschaffen hat, für die meisten sozusagen ihr Lebenswerk. Natürlich ist es löblich, wenn man versucht, möglichst viel davon auf die nächsten Generationen zu vererben. Diesem Ziel würde jedoch ganz klar entgegenstehen, wenn die Immobilie aus gesundheitlichen Gründen jahrzehntelang „runtergewirtschaftet wird“. Es sollte also unter dem Aspekt der Vermögenserhaltung sichergestellt werden, dass die zuvor über jahrzehntelang gepflegte Immobilie eben nicht „den Bach runter geht“.
„Wo soll ich denn meinen Lebensabend verbringen?“
„Einen alten Baum verpflanzt man doch nicht!“
„Ich bin doch noch topfit und auf meinen heißgeliebten Garten kann ich ohnehin nicht verzichten!“
Es ist absolut verständlich, dass man an sein eigenes Zuhause eine übermäßig starke Bindung hat.
Deswegen sollte man bei der Entwicklung des Plan B erstmal in sich selber reinhören und versuchen
Autor: Till Herrmann, zertifizierter Immobiliensachverständiger und geprüfter Immo-Barrierefrei-Experte
(Sprengnetter Akademie)
02.10.2018, Königswinter
herauszufinden, was man eigentlich will und was der Partner ggf. möchte aber vor allem, was realistisch
betrachtet, die Gesundheit und Vitalität zulässt, heute und in absehbarer Zeit.
Wo geht die Reise hin ? Grundsätzlich sind bei diesem Thema die Senioren in zwei Gruppen einzuteilen
!
Erste Gruppe: Menschen für die ein Umzug grundsätzlich vorstellbar oder sogar gewünscht ist?
Laut einer Umfrage der Immowelt AG, dem Betreiber der größten deutschen Immobilienportale, planen
zwei Drittel der Befragten im Alter umzuziehen. Diese Gruppe von Grundbesitzern ist meist daran
interessiert, den alten Grundbesitz zu verkaufen oder aber auf die Kinder zu übertragen, sofern diese
gerne dort einziehen möchten. Im ersten Schritt wird dann eine Wertermittlung benötigt, um belastbar
zu wissen, welcher Verkaufserlös realistisch eingeplant werden kann bzw. im Falle der Übertragung,
wie viel der Grundbesitz objektiv wert ist. Als nächstes beginnt die Suche nach einem geeigneten
Wohnumfeld sowie einer seniorengerechten Wohnung. Da es auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt noch
viel zu wenige geeignete Wohnungen gibt, die über barrierefreien Zugang und auch die sonstigen
Anforderungen an eine seniorengerechte Nutzung erfüllen, wie z.B. ausreichend groß dimensionierte
Küche und Bad, der schwellenfreie Zugang zum Balkon bzw. der Terrasse, greifen viele
Immobilienkäufer in dieser Situation auf das Angebot von projektierten Neubau-Eigentumswohnungen
zurück. Idealerweise gibt es Angebote zu Servicewohnungen o.ä..
Nicht selten muss man feststellen, dass man für den zu erwartenden Erlös aus dem Verkauf des
großen, gepflegten Grundbesitzes in etwas ländlicher Lage gerade einmal eine 3-Zimmer-Wohnung mit
vielleicht der Hälfte an Wohnfläche in zentralerer Lage kaufen kann. Noch viel schlimmer dürfte dann
auch die Ernüchterung sein, dass ein Großteil der über Jahrzehnte erworbenen Möbel, Hausrat oder
auch Kunst- bzw. Sammlergegenstände nicht mitgenommen werden können. Viele ältere
Hauseigentümer entscheiden spätestens nach dieser Erkenntnis alle Aktivitäten zur Suche eines
Altersruhesitzes einzustellen und alles beim Alten zu belassen. Meist wird dabei übersehen, dass der
Umzug in eine kleinere, sehr viel praktischere und sicherere Wohnung und auch das Ausmisten, das
Loswerden von vielen Habseeligkeiten, die in den letzten Jahrzehnten ohnehin nur im Keller
herumstanden, auch etwas sehr befreiendes haben kann. Aber auch für die ganz Hartnäckigen, die sich
von bestimmten Sachen nicht trennen können, gibt es ein breites Angebot an Lagermöglichkeiten im
nahen Umfeld, die man unkompliziert anmieten kann. Wenn also die beschriebenen Hürden genommen
sind und eine geeignete Wohnung gefunden wurde, muss erneut nachgedacht werden. Beziehen wir
die Wohnung denn direkt oder vermieten wir erstmal und verschieben unseren Umzug? Erst einmal ist
das Sicherheitsbedürfnis befriedigt zu wissen, dass man eine schöne, seniorengerechte Wohnung
besitzt, die man im Notfall bzw. einfach wenn es soweit ist, innerhalb von wenigen Monaten beziehen
kann. Eine Idee wäre es, die neue Wohnung erst einmal testweise mit einem Teil der Möbel zu
bewohnen und danach zu entscheiden, wo die Reise hingeht. Im Vorfeld sollte man sich auch
Gedanken darüber gemacht haben, wie man eigentlich die Wohnung bezahlt.
Entweder man verfügt über das nötige Kleingeld und kann sogar zwei Fliegen mit einer Klappe
schlagen, denn man hat endlich eine vernünftige Kapitalanlage gefunden.
Oder aber der Wohnungskauf muss durch ein Darlehen finanziert bzw. zwischenfinanziert werden.
Seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) im März 2016 ist es für die Generation 50+
schwer geworden, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Nach dieser Richtlinie steht die
Kreditwürdigkeit des Kunden im Vordergrund – also die Fähigkeit, seine Raten in allen Lebenslagen
Autor: Till Herrmann, zertifizierter Immobiliensachverständiger und geprüfter Immo-Barrierefrei-Experte
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zurückzahlen zu können. Viele Institute fordern sogar, dass die Darlehen bis spätestens zum 75.
Lebensjahr getilgt sein müssen.
Diese Bedingen sind meist schwer zu erfüllen.
Im Juni 2017 wurde dann zum Glück eine Nachbesserung dieser Richtlinie vorgenommen. Hiernach
durften die Institute die Tatsache berücksichtigen, dass der Wert der gebauten oder renovierten
Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt, außerdem war es zudem möglich, die Wertsteigerung zu
berücksichtigen, was zuvor ausgeschlossen war.
Weiterhin wurde die sogenannte Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsrichtlinien-Verordnung
(ImmoKWPLV) beschlossen, die sich auf Darlehen für Neubauten, für Aus- und Umbau oder die
Sanierung von Wohnimmobilien bezieht. Dort ist festgeschrieben, dass auch die Wertsteigerungen
Einfluss auf die persönliche Bonität haben. Senioren mit geringen Rentenbezügen, aber einem
entschuldeten Haus haben durch diese Korrekturen wieder bessere Chancen auf die Bewilligung eines
Immobiliendarlehen.
Hierzu ist abschließend anzumerken, dass die Institute diese Richtlinien anwenden k ö n n e n, es
besteht jedoch kein Anrecht auf das Angebot eines Darlehensvertrages durch ein Finanzierungsinstitut.
Es empfiehlt sich daher, nicht nach der ersten Absage den Kopf in den Sand zu stecken. Ein
unabhängiger Finanzierungsberater dürfte wissen, welche Institute Interesse an der Zielgruppe 50+
haben und bei welchen Häusern eine Anfrage vertane Zeit und Energie ist.
Achtung ! Das Kreditinstitut wird beim Neuerwerb einer Immobilie die „alte“ Immobilie als zusätzliches
Pfand koppeln wollen. Sofern geplant ist, die Altimmobilie später zu verkaufen bzw. zu übertragen sollte
dies vermieden werden, da die Kopplung dazuführt, dass man nicht mehr über die Altimmobilie
verfügen kann.
Dritte Möglichkeit: Jüngere Menschen haben meist bessere Chancen auf ein Darlehen und erhalten
entsprechend bessere Konditionen. Daher könnte die entgeltliche Übertragung der Altimmobilie auf die
Kinder ein sinnvoller Weg sein, um eine Finanzierungslücke zu schließen. Alternativ und oft sehr
sinnvoll ist es auch, den Kindern die Möglichkeit zu verschaffen, die neue, seniorengerechte Wohnung
zu kaufen und an die ältere Generation zu vermieten.
Vierte Möglichkeit: Wenn sicher ist, dass die alte Immobilie nicht mehr benötigt wird und auch die Kinder
keine Verwendung haben, kann entschieden werden, die Altimmobilie zu verkaufen. In diesem Fall kann
zum Erwerb der Neuimmobilie eine Zwischenfinanzierung für einen überschaubaren Zeitraum (bis 2
Jahre) aufgenommen werden. In diesem Fall ist es wichtig, dass der zu erzielende Kaufpreis für die
Altimmobilie fundiert durch einen Sachverständigen bestimmt wird und somit das Verkaufsergebnis
abgesichert ist.
Neben dem Erwerb einer barrierefreien Wohnung sollte auch über die Anmietung einer solchen
Wohnung, bzw. die Einmietung in ein betreutes Wohnprojekt nachgedacht werden. In vielen Gemeinden
entstehen zudem Mehrgenerationenhäuser sowie Seniorenwohngemeinschaften, die insbesondere für
alleinstehende Menschen eine Option sein können.
Für die zweite Gruppe Senioren kommt ein Umzug nicht in Frage ? Für diejenigen, die sich einen
Umzug erstmal nicht vorstellen können und die am bisherigen Lebensumfeld festhalten möchten, gibt
es oft eine ganze Reihe von Möglichkeiten, zukunftsfähigen Wohnraum zu schaffen.
Autor: Till Herrmann, zertifizierter Immobiliensachverständiger und geprüfter Immo-Barrierefrei-Experte
(Sprengnetter Akademie)
02.10.2018, Königswinter
Die Grundvoraussetzung ist, dass die nötige Infrastruktur im jetzigen Wohnumfeld fußläufig erreichbar
ist. Das ist dann erfüllt, wenn benötigte Einrichtungen des täglichen Bedarfs nicht weiter als 500 m
entfernt sind. Sofern dies nicht gegeben ist, kann abgeschätzt werden, wie lange man sich noch
selbstständig mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln bewegen kann und welche Kosten auf
einen zukämen, wenn diese Wege irgendwann durch Taxifahrten erledigt werden würden. Es ist ratsam,
in dieser Frage lieber realistisch als zu optimistisch zu denken, denn aufgrund der guten medizinischen
Versorgung, werden heute in vielen Fällen sehr hohe Alter erreicht und diese Phase kann sehr lange
und dadurch sehr kostspielig werden. Auch die Hilfe und Unterstützung aus dem Umfeld (Familie,
Nachbarn) kann sich verändern und ist damit nicht gesichert.
Erste Möglichkeit: Wenn also die Standortbedingungen geklärt sind, ist zu überlegen ob die jetzige
Wohnung, das jetzige Haus nicht zu groß sind und sich seniorengerecht umbauen lassen. Die Pflege
des Grundstückes muss gesichert sein, insbesondere muss sichergestellt sein, dass Risiken, wie z.B.
Laub auf den Hauszuwegungen, vermieden werden. Für den Umbau empfiehlt es sich einen
entsprechenden Fachmann zu konsultieren. Dies können z.B. speziell zertifizierte Handwerksbetriebe
oder Immobilienfachleute mit einer entsprechenden Zusatzausbildung, z.B. der ImmoBarrierefrei-
Experte sein.
Zweite Möglichkeit: Gegebenenfalls ist aber auch die Errichtung eines barrierefreien Anbaus möglich. In
diesem Fall könnte die bisherige Hauptwohnung vermietet oder z.B. durch die Kinder genutzt werden.
Als schönen Nebeneffektiv ließe sich ggf. die Bewirtschaftung der Außenanlagen auf den neuen Nutzer
dieser Hauptwohnung übertragen.
Dritte Möglichkeit: Sofern das Grundstück ausreichend groß ist, wäre zu prüfen, ob ein kleiner Bauplatz
für die Errichtung eines seniorengerechten Bungalows abgeteilt werden kann. Das restliche Grundstück
mit Gebäudebestand könnte dann verkauft, vermietet oder auf die Kinder übertragen werden.
In allen drei Szenarien sollte idealerweise eingeplant werden, dass die Unterbringung einer Pflegekraft
grundsätzlich möglich wäre. Eine abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang, z.B. eine
Einliegerwohnung im Souterrain, wäre natürlich das Idealste, ist aber nicht zwingend erforderlich. Im
Regelfall wird ein eigenes, ausreichend großes und belichtetes Zimmer mit Zugang zu sanitären
Einrichtungen benötigt. Ein W-Lan/Internetanschluss ist heutzutage eine Grundvoraussetzungen, da die
Pflegekräfte im Regelfall weit von zu Hause entfernt ihre Pflegestellen antreten und die Verbindung
nach Hause sehr wichtig für das Wohlbefinden der Pflegekraft ist.
Natürlich ist die Frage nach der Finanzierung vordergründig zu klären. Idealerweise ist das Kapital
vorhanden. Alternativ stehen aber wieder eine ganze Reihe von Möglichkeiten zur Verfügung. Die
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet vergünstigte Darlehen bis zu einer Obergrenze von 50.000
€ für Maßnahmen zum Einbruchschutz bzw. zur Barrierereduzierung an. Sofern darüber hinaus Kapital
benötigt wird sind die gleichen Hürden zu bewältigen, wie zuvor für den Fall des Wohnungsneuerwerbs
beschrieben. Im Falle des Umzugs innerhalb des Grundstückes und Freiziehen der Hauptwohnung
ergeben sich Miet- oder ggf. Verkaufserlöse. Grundbesitzer, die keine Kinder haben, sollten darüber
nachdenken, den Grundbesitz ganz oder teilweise zur Finanzierung der Maßnahme zu verkaufen bei
gleichzeitiger Sicherung der Nutzung von der neuen barrierefreien Wohneinheit. Als Käufer kommen
Anleger, Bauträger aber auch Familien in Frage, die sich vorstellen können entweder in Zukunft oder
auch gemeinsam auf dem Grundstück zu leben. Im letzten Fall kann auch darüber nachgedacht
werden, entsprechende Unterstützungsleistungen gegen Kaufpreisminderung in das Grundbuch
eintragen zu lassen.
Autor: Till Herrmann, zertifizierter Immobiliensachverständiger und geprüfter Immo-Barrierefrei-Experte
(Sprengnetter Akademie)
02.10.2018, Königswinter
Es gibt zudem zahlreiche Anbieter, die z.B. Immobilien auf Rentenbasis kaufen. Ein erfahrener
Immobilienberater vor Ort ist sicher die beste Anlaufstelle. Denn bevor man zu einem solchen Anbieter
Kontakt aufnimmt sollte man zuvor eine grobe Einwertung des Grundbesitzes vorgenommen haben.
Unabhängig davon, ob ein Umzug geplant ist oder ob der Verbleib im bisherigen Wohnumfeld favorisiert
wird, gibt es eine Reihe von Handlungs- und Planungsmöglichkeiten.
Die Frage, wo und wie man seinen Lebensabend verbringt, ist nicht leicht zu beantworten und sollte
gründlich geplant und bedacht werden. In jedem Fall sollten Familienangehörige aber auch Fachleute,
z.B. für die Prüfung von Umbaumöglichkeiten einbezogen werden. Es empfiehlt sich einen Zeitplan
aufzustellen, der z.B. festlegt, zu welchem Datum Entscheidungen spätestens gefasst werden sollen.
Der Grundbesitz, der meist über viele Jahrzehnte aufgebaut und gepflegt wurde, ist für viele Menschen
so etwas wie ihr Lebenswerk und meist der größte Vermögenswert. Es gilt nicht nur zu vermeiden, dass
dieses Lebenswerk den „Bach runter geht“, sondern vielmehr darum es verantwortungsvoll zu
beschützen, damit auch ggf. nachfolgende Generationen diese wertvolle Ressource für den Aufbau
ihres Lebens nutzen können.
Dieses Lebenswerk kann und soll der Grundstein für die Absicherung der zukünftigen Wohnsituation
sein. Entweder als Gestaltungsobjekt oder aber zur Finanzierung bzw. als Sicherheit für eine neue
Wohnung.
Beratung für Wohnen im Alter erfordert Expertenwissen
Till Herrmann (der Autor) berät seit 20 Jahren private Immobilienverkäufer und Grundbesitzer. In seiner
Tätigkeit als Sachverständiger erstellt er Wertgutachten z.B. bei in Scheidungs- und Erbfällen sowie für die Übertragung von Immobilien bzw. die Vorbereitung eines Verkaufs auf Rentenbasis. Im Fachgebiet der „Barrierefreiheit in Wohngebäuden“ hat er sich an der renommierten Sprengnetter Akademie ausbilden lassen und dort die Prüfung zum geprüften ImmoBarrierfrei-Experten® abgelegt. In der Region Bonn/Rhein-Sieg-Kreis ist er der einzige, der diesen Titel führen darf und umfangreiche ImmoBarrierefrei-Analysen durchführt.